Guía para Compradores Internacionales de Bienes Raíces en Miami
Comprar en Miami desde el exterior es algo cotidiano. Lo que no es cotidiano es todo lo que viene con esa compra: financiamiento para extranjeros, transferencia internacional de fondos, exposición fiscal en Estados Unidos, FIRPTA, cómo se toma la titularidad, la debida diligencia del condominio y el cierre a distancia.
Por regla general, los extranjeros pueden comprar bienes raíces residenciales en Florida sin ser ciudadanos ni residentes permanentes de Estados Unidos, sujeto a las restricciones de titularidad aplicables y a los requisitos de cumplimiento propios de cada transacción.
¿Puede un extranjero comprar una propiedad en Miami?
Sí. Por regla general, los extranjeros pueden comprar vivienda en Miami sin convertirse antes en residentes de Estados Unidos, y sin visa, sin green card y sin número de Seguro Social. No existe un requisito general —ni federal ni de Florida— de ciudadanía o residencia para ser titular de una vivienda. Lo que sí cambia es casi todo lo que rodea a la compra.
Financiamiento
Un residente legal en Estados Unidos puede calificar para un crédito hipotecario convencional. Un no residente normalmente necesita un programa específico para extranjeros (foreign-national financing), con otra documentación y otros términos.
Documentación
Pasaportes, documentos de la sociedad, comprobantes de fondos, explicación del origen del patrimonio y traducciones son pedidos habituales del prestamista, de la compañía de título y de la asociación del condominio.
Transferencia de fondos
El dinero lícito de una compra normalmente puede transferirse a Estados Unidos, pero la revisión de cumplimiento bancario, los bancos intermediarios y los pedidos de documentación consumen días que usted debe presupuestar.
Estructura de titularidad
A nombre propio, en copropiedad, mediante una LLC, una sociedad o un fideicomiso (trust). La decisión afecta impuestos, reportes, financiamiento, aprobación de la asociación, sucesión y la venta futura.
Exposición fiscal en EE. UU.
La renta por alquiler, el impuesto sucesorio sobre bienes situados en Estados Unidos y las declaraciones que de ello se derivan son preguntas distintas de si usted puede comprar. Se responden mejor antes del cierre.
Cierre remoto
Comprar sin viajar a Miami es común. El método de firma —notarización remota, apostilla, notarización consular o un poder (power of attorney)— debe aprobarse con anticipación.
FIRPTA, más adelante
FIRPTA es esencialmente un régimen de retención del lado del vendedor. Le importa cuando usted venda, y puede importarle al comprar si quien le vende es una persona extranjera.
La inmigración va aparte
Ser dueño de una vivienda en Miami no genera visa, green card, ciudadanía ni permiso para permanecer en Estados Unidos. Son dos sistemas legales que no se tocan.
Una restricción real
La ley de Florida restringe ciertas adquisiciones por parte de determinados "principales extranjeros". Es una regla acotada, pero no es letra muerta, y conviene revisarla antes de firmar.
"Permitido por regla general" no equivale a "permitido para toda persona, en cualquier lugar y bajo cualquier estructura". La nacionalidad, el domicilio, la titularidad final (beneficial ownership), la cadena societaria, la ubicación del inmueble y el origen de los fondos pueden cambiar el análisis. Cuando un comprador, un dueño detrás de una sociedad o la ubicación específica de una propiedad pudieran quedar dentro de una categoría cubierta por las disposiciones de Florida sobre principales extranjeros, esa pregunta es para un abogado de bienes raíces de Florida antes de firmar el contrato, no después de tener un depósito en riesgo.
La compra internacional es parte estructural de este mercado.
Miami no es un mercado donde el comprador extranjero sea una excepción que haya que acomodar. La infraestructura de la transacción —corredurías, compañías de título, prestamistas, asociaciones de condominio— trabaja con compradores del exterior de forma rutinaria. Las cifras siguientes provienen de informes de la industria, cada uno con su propia geografía y período.
Por número de operaciones, los principales países de origen reportados en Florida fueron Canadá con 18%, Colombia con 10%, Brasil con 7%, Argentina con 6% y el Reino Unido con 5%. Por volumen en dólares, Florida Realtors reportó Canadá con $1,900 millones, Colombia con $925 millones, Brasil con $762 millones, Argentina con $627 millones y México con $489 millones. En el sur de Florida el peso es distinto: MIAMI REALTORS reportó Colombia con 15% de la participación de compradores extranjeros, Argentina con 12%, México y Brasil con 7% cada uno, Venezuela y Canadá con 5% cada uno, Perú y España con 4% cada uno, e Italia con 3%.
Dos cifras que parecen contradecirse normalmente no lo hacen. Los datos de Florida a nivel estatal, los del área metropolitana de Miami, los del sur de Florida y los de la encuesta a miembros de MIAMI REALTORS miden poblaciones distintas con definiciones distintas. El 60% aproximado de compras de contado a nivel estatal y el 51% del sur de Florida son ambos correctos para lo que cada uno mide. La misma serie de informes mostró una participación de contado del 66% en su edición de 2024, que es la mejor ilustración de por qué el período debe viajar siempre junto al dato. Trate cualquier cifra sobre "los compradores extranjeros en Miami" como incompleta hasta saber su geografía, su período y a quién se encuestó.
Defina qué tipo de comprador es usted. El camino cambia.
Buena parte de la confusión en las compras internacionales viene de consejos escritos para otra categoría de comprador. La documentación, el crédito, el tratamiento fiscal y los tiempos difieren de forma importante entre estos seis perfiles, y más de un comprador pertenece a varios a la vez.
Comprador de contado residente en el exterior
Sin evaluación crediticia, lo que elimina una capa completa del proceso. No elimina ninguna otra: inspección, revisión de título, diligencia del condominio, seguros, revisión del origen de fondos, aprobación de la asociación y planificación fiscal siguen ahí.
Comprador con crédito para extranjeros
No residente que vive y genera ingresos fuera de Estados Unidos. Aquí el financiamiento es un producto especializado y no un crédito convencional; conviene confirmar su viabilidad con un prestamista antes de cualquier depósito no reembolsable.
Residente permanente o residente legal no permanente
Una posición crediticia muy distinta. Fannie Mae compra hipotecas otorgadas a residentes legales permanentes y no permanentes en términos generalmente disponibles para ciudadanos estadounidenses, sujeto a que el prestamista determine la presencia legal y a los requisitos del programa.
Segunda vivienda
El uso previsto afecta los términos del crédito, el seguro y, sobre todo, la expectativa del impuesto predial. Una segunda vivienda en Miami normalmente no cumplirá los requisitos de residencia permanente de Florida para el beneficio de homestead.
Compra de inversión
Alquilar convierte la compra, al mismo tiempo, en un asunto fiscal estadounidense y en un asunto de reglas del edificio. Ambos deben verificarse antes del contrato, porque ninguno se arregla después.
Comprador de preconstrucción
Depósitos escalonados en dólares durante varios años, un contrato redactado por el desarrollador y un panorama de crédito y tipo de cambio que al momento de la entrega puede no parecerse en nada al de hoy. El perfil más exigente de esta lista.
¿Necesita visa, green card, Seguro Social o ITIN?
Estas cuatro preguntas se mezclan constantemente, incluso entre quienes deberían distinguirlas. Son cuatro preguntas distintas con cuatro respuestas distintas.
- Visa
- Por regla general no se requiere para ser dueño de una propiedad. La visa regula si usted puede ingresar y permanecer en Estados Unidos, que es una pregunta sobre usted y no sobre la casa. El Departamento de Estado describe las visas B-1 y B-2 como visas temporales de visitante por negocios y por turismo; ser propietario no modifica sus términos.
- Green card
- No se requiere para comprar. La residencia permanente cambia mucho sus opciones de financiamiento y su posición fiscal, pero no es condición para ser titular de la propiedad.
- Número de Seguro Social (SSN)
- Por regla general no es condición para una compra de contado. Con financiamiento es distinto: Fannie Mae exige que cada prestatario tenga un SSN válido o un ITIN, lo cual es un requisito del programa de crédito y no una regla general de la propiedad.
- ITIN
- El Individual Taxpayer Identification Number es un número federal de procesamiento tributario. El IRS emite los ITIN para fines fiscales federales y estos no autorizan a trabajar; un ITIN no es una autorización migratoria ni un sustituto del SSN. Normalmente no lo necesitará solo para comprar de contado. Sí puede necesitarlo después: para una declaración fiscal estadounidense, para reportar renta por alquiler, para solicitar un certificado de retención bajo FIRPTA, para la declaración vinculada a una venta, o porque un programa de crédito lo exige. Lo correcto es tramitarlo cuando exista un motivo fiscal, en los tiempos que le indique su contador.
Comprar una propiedad no le da residencia en Estados Unidos
Adquirir una vivienda en Miami no otorga por sí misma visa, green card, ciudadanía, residencia fiscal estadounidense ni permiso para permanecer en el país. El propietario sigue sujeto exactamente a los términos de su visa, de la exención de visa o de su registro de admisión. La propiedad inmobiliaria y el estatus migratorio se rigen por cuerpos normativos distintos que no se remiten entre sí.
EB-5 y E-2 son programas migratorios separados, con sus propios requisitos. USCIS describe EB-5 como una categoría de inmigrante inversionista que exige inversión de capital en una nueva empresa comercial y creación de empleos; comprar una residencia personal no es eso. E-2 se refiere a la inversión calificada en un negocio estadounidense y a su operación por nacionales de países con tratado, lo cual tampoco es eso. Si su objetivo incluye un resultado migratorio, esa conversación es con un abogado de inmigración antes de planear una compra alrededor de ella, y no una característica de la compra.
Un punto relacionado corresponde a un asesor fiscal y no a un abogado migratorio: el tiempo de presencia física en Estados Unidos puede tener implicaciones de residencia fiscal bajo la prueba de presencia sustancial, que es una prueba distinta del estatus migratorio. Quien prevea pasar temporadas largas aquí debería plantearlo con un asesor transfronterizo.
Restricciones de Florida a la titularidad por principales extranjeros
La legislación de Florida contiene restricciones a ciertas adquisiciones de bienes inmuebles por parte de "principales extranjeros" definidos por la ley, incluidas personas y entidades vinculadas a determinados países. Es el único punto de esta guía donde un resumen categórico —en cualquiera de los dos sentidos— sería un flaco favor.
Dos afirmaciones son igualmente falsas: "los extranjeros no pueden comprar en Florida" y "los extranjeros pueden comprar cualquier propiedad en Florida sin restricción". Las disposiciones están dirigidas a supuestos acotados y la mayoría de los compradores internacionales no se ve afectada por ellas. Para el comprador que sí queda alcanzado, son determinantes.
El análisis depende de elementos que viven en el texto vigente de la ley y no en un resumen: las definiciones, la designación de países, los umbrales de titularidad y control, la titularidad final, la estructura societaria, la ubicación del inmueble y las reglas de proximidad, las obligaciones de registro y las excepciones legales disponibles. La geografía de Miami hace que la ubicación sea aquí especialmente relevante: el condado concentra puertos, aeropuertos, infraestructura y sitios de uso militar, y buena parte del desarrollo de condominios está cerca de ellos.
De ahí se siguen algunas consecuencias prácticas. La titularidad final puede importar aunque el título se tome a nombre de una sociedad, de modo que una estructura societaria no es una forma de eludir la pregunta. Tampoco es seguro concluir que las reglas "no aplican a los condominios": si una adquisición concreta queda alcanzada depende de las definiciones, de las reglas de ubicación, de los hechos de titularidad, de las excepciones y de las órdenes judiciales vigentes en ese momento. Y las listas de países y excepciones por tipo de visa que circulan en notas periodísticas no deben usarse sin verificar la ley y el estado del litigio el día en que usted firma.
Las disposiciones de Florida sobre principales extranjeros han sido objeto de litigio constitucional federal y la situación jurídica se ha movido. Describimos el marco y sus dependencias en lugar de publicar una conclusión país por país, porque una conclusión publicada hoy puede ser incorrecta cuando un comprador se apoye en ella. Cuando un comprador, un titular final detrás de una sociedad o la ubicación específica de un inmueble pudieran quedar dentro de una categoría cubierta, obtenga la revisión de elegibilidad de un abogado de bienes raíces de Florida antes de firmar el contrato. Ciertas normas federales y de Florida que afectan a los compradores extranjeros siguen sujetas a litigio, acción regulatoria o reforma futura; confirme los requisitos vigentes para su transacción.
De contado o con crédito, y lo que ninguna de las dos opciones resuelve.
Entre la mitad y dos tercios de las compras internacionales en este mercado son de contado, según qué encuesta se lea. Eso hace que la pregunta del financiamiento parezca opcional. No lo es: la decisión cambia sus tiempos, su posición negociadora, su carga documental y, si recibe un reembolso, la forma que ese reembolso puede tomar.
Pagar de contado
El contado elimina de su lista la evaluación crediticia, el riesgo de avalúo, la contingencia de crédito y la elegibilidad del condominio para ser financiado. No elimina nada más. Un comprador de contado sigue necesitando:
- inspección y revisión del estado de la propiedad
- búsqueda de título, compromiso de título y revisión de excepciones
- diligencia sobre los documentos y las finanzas del condominio
- revisión de disponibilidad y costo de seguros
- aprobación de la asociación cuando se requiera
- documentación del origen de fondos para la compañía de título
- asesoría fiscal y de estructura de titularidad
- revisión legal del contrato
Financiar la compra
Lo primero es establecer en cuál de los dos mundos crediticios está usted, porque no son variantes de lo mismo:
- Residentes legales permanentes y no permanentes en EE. UU. Fannie Mae compra y titulariza hipotecas otorgadas a estos prestatarios en términos generalmente disponibles para ciudadanos, siempre que el prestamista determine la presencia legal y así lo declare. Fannie Mae también establece que los prestatarios no ciudadanos deben cumplir los mismos estándares de verificación de empleo e ingresos que los ciudadanos, y exige un SSN válido o un ITIN. Freddie Mac, de forma similar, identifica a los residentes legales permanentes y no permanentes como prestatarios elegibles en su guía.
- No residentes extranjeros propiamente dichos. Aquí se trata de productos específicos de cada prestamista: cartera propia, non-QM o programas especializados. La evaluación puede apoyarse en reportes de crédito extranjeros, referencias bancarias internacionales, cartas laborales, declaraciones fiscales traducidas, estados de cuenta, reservas, pasaporte y visa, o en la capacidad de la renta para cubrir la deuda, en lugar de declaraciones e historial crediticio estadounidenses.
| Tema | Práctica habitual del prestamista especializado | La salvedad |
|---|---|---|
| Enganche / LTV | Muy superior al del crédito convencional para vivienda propia; con frecuencia se anuncia entre 25% y 40% de enganche | El producto, el país, el tipo de propiedad, el monto, el crédito, las reservas y el uso previsto determinan los términos reales |
| Reservas | Pueden pedirse desde varios meses hasta doce meses o más | Depende enteramente de cada prestamista |
| Ingresos | Cartas laborales del exterior, estados de cuenta, declaraciones fiscales, cartas de contador, documentos traducidos o análisis basado en activos | Los estándares de documentación varían por prestamista y por país |
| Historial crediticio | Puede aceptarse un reporte de crédito extranjero, una referencia bancaria internacional o crédito alternativo | No todos los prestamistas aceptan crédito del exterior |
| Cuenta bancaria en EE. UU. | Suele facilitar el cierre, las reservas, los pagos y la evaluación | Normalmente es una condición práctica o del prestamista, no una regla general de la propiedad |
| Condominio | Las finanzas del edificio, los seguros, los litigios, las reservas, las reglas de alquiler y la elegibilidad del proyecto pueden limitar el crédito | La elegibilidad de la propiedad puede pesar tanto como la del prestatario |
| Uso previsto | Los requisitos difieren entre segunda vivienda e inversión | El uso previsto debe declararse con exactitud |
El resumen honesto. El financiamiento para extranjeros suele exigir más capital propio y más documentación que el crédito convencional para vivienda propia en Estados Unidos, pero los términos reales varían mucho según el prestamista, la propiedad y el prestatario. Quien le dé la cifra antes de leer su expediente le está citando un anuncio publicitario.
La propiedad puede no calificar aunque usted sí califique
El comprador internacional suele suponer que la decisión de crédito depende de su propia solidez financiera. En un condominio de Miami, buena parte de esa decisión depende del edificio. El nivel de reservas, los seguros, los litigios en curso, el estado estructural, la concentración de unidades alquiladas, la situación financiera de la asociación y la elegibilidad del proyecto pueden restringir o eliminar el crédito convencional sobre una unidad cuyo comprador es impecable.
"No warrantable" es una determinación del prestamista y del producto, no un juicio sobre la calidad del edificio, y una compra de contado en ese mismo edificio puede seguir siendo perfectamente viable. Pero si usted planea financiar, el edificio se evalúa junto con usted, y esa es una pregunta que se hace antes de que el depósito quede en firme, no durante la evaluación crediticia. Nuestra guía sobre cómo funciona la revisión de proyectos de condominio en Florida detalla qué pedir a la asociación y cuándo.
Cómo mover el dinero hacia Estados Unidos
No existe una regla general que impida a un comprador extranjero lícito transferir fondos legítimos a Estados Unidos. Tampoco existe una regla que obligue a un banco a moverse rápido, y todo ese trabajo de cumplimiento ocurre entre usted y una fecha de depósito que no se moverá por usted.
Espere un proceso documentado y no una simple transferencia. Las compañías de título normalmente exigen una transferencia verificada desde una cuenta aceptable para sus procedimientos de cumplimiento, y pueden pedir comprobante de fondos, estados de cuenta, documentos societarios, identificación, explicación del origen del patrimonio y constancias del recorrido de la transferencia. Bancos y agentes de cierre revisan el origen y la ruta de los fondos por razones de prevención de lavado de dinero, sanciones, fraude y riesgo interno, y conservan amplia discreción para hacerlo. Los bancos intermediarios, los límites internos de transferencia, la conversión de moneda, los pedidos de documentos y un solo dato incorrecto del beneficiario suman días.
De ahí se derivan dos reglas prácticas. Primero, confirme el protocolo exacto de transferencia y los requisitos de origen de fondos de la compañía de título antes de iniciar cualquier envío, no después de que el dinero esté en camino. Segundo, no envíe un depósito directamente al vendedor salvo que el contrato y la revisión profesional correspondiente respalden expresamente esa estructura. El escrow (depósito en garantía) existe para retener el depósito bajo condiciones definidas; saltárselo convierte un proceso documentado en un acto de fe.
Una advertencia que no depende de la ley estadounidense: algunos países de la región imponen controles cambiarios, límites o requisitos de registro para transferir fondos al exterior. Esas reglas son de su jurisdicción, no de esta, y conviene verificarlas con su banco y su asesor local antes de calendarizar los depósitos del contrato.
Verifique las instrucciones llamando a un número que ya tenía
Los cierres inmobiliarios están entre las transacciones más atacadas por el fraude de transferencias, y los compradores internacionales son un blanco atractivo porque la diferencia horaria, el idioma y un procedimiento poco familiar hacen más creíble un correo urgente. La Consumer Financial Protection Bureau advierte a los compradores que no confíen únicamente en instrucciones de transferencia recibidas por correo electrónico y que verifiquen los datos de forma independiente llamando a contactos de confianza a números telefónicos previamente establecidos, y no a un número o enlace contenido en el correo.
El patrón que debe desconfiar es específico: un cambio de última hora en las instrucciones, enviado por correo, con urgencia adjunta. Los agentes de cierre serios no suelen cambiar instrucciones a último momento, y jamás se molestarán porque usted llame al número de siempre para confirmar. Una transferencia enviada a una cuenta fraudulenta con frecuencia es irrecuperable, y nadie en la transacción garantiza la seguridad de la transferencia.
Exposición cambiaria
El riesgo de tipo de cambio es un asunto económico y no una barrera legal, pero es real. El contrato y los depósitos se pactan en dólares estadounidenses, mientras que su patrimonio o sus ingresos pueden estar en pesos mexicanos, colombianos, argentinos o chilenos, en soles, en bolívares o en otra moneda. Si su economía ya opera en dólares, como ocurre en Ecuador y Panamá, ese riesgo desaparece; los demás no. Cuatro exposiciones se comportan de manera distinta:
- Riesgo sobre el precio entre la oferta y el contrato, cuando la cifra en dólares acordada puede moverse en contra de su moneda.
- Riesgo del depósito en cada fecha contractual.
- Riesgo del saldo de cierre, que suele ser la conversión individual más grande.
- Exposición en preconstrucción, a lo largo de varios depósitos escalonados y con una entrega a años de distancia: otro orden de magnitud.
Los costos incluyen el diferencial del proveedor, las comisiones explícitas, los cargos de bancos corresponsales y el tiempo. Bancos y casas de cambio especializadas pueden ofrecer conversiones al contado y productos de gestión de riesgo como los contratos forward, pero la conveniencia, la disponibilidad, las garantías exigidas, el tratamiento regulatorio y las implicaciones fiscales son individuales, y un forward gestiona una exposición determinada en lugar de eliminar el riesgo. No recomendamos casas de cambio ni productos de cobertura. Tampoco suponga que un depósito puede pagarse en otra moneda salvo que el desarrollador o el acuerdo de escrow lo permitan expresamente.
¿Necesita una cuenta bancaria en Estados Unidos?
No como cuestión de derecho de propiedad. Una cuenta estadounidense no es, por regla general, un requisito legal para ser dueño de un inmueble en Florida, y muchos propietarios extranjeros cierran sin tenerla.
En la práctica, es casi indispensable una vez que usted es propietario. Facilita los depósitos y los fondos de cierre, y simplifica todo lo que viene después:
- pago de la hipoteca
- cuotas de la asociación y cuotas especiales
- primas de seguros
- servicios públicos
- impuesto predial
- operación del alquiler y administración de la propiedad
Por otro lado, un prestamista, una compañía de título u otra institución puede exigirla de forma independiente como condición de su propio proceso. Mantenga separadas la pregunta legal y la práctica: nadie puede decirle que la propiedad exige una cuenta, y casi todos le dirán que ser propietario es más fácil con una.
¿Cómo debería tomar el título un comprador internacional?
El título puede tomarse a nombre propio, en copropiedad, a través de una LLC o una sociedad estadounidense, mediante una sociedad extranjera o mediante un fideicomiso (trust). Ninguna estructura es la mejor en abstracto, y esta guía no recomienda ninguna. Lo que sí puede hacer es mostrarle todo lo que esa decisión toca, para que la tome de forma deliberada y temprana.
- A nombre propio
- Título simple y, con frecuencia, el cierre más directo. También puede exponer directamente al propietario extranjero no residente a la planificación del impuesto sucesorio sobre bienes situados en Estados Unidos que se describe en la siguiente sección.
- Copropiedad
- Afecta la supervivencia, la herencia, el análisis del impuesto a las donaciones y el control. La forma concreta de copropiedad debe elegirse con asesoría de Florida y transfronteriza, y no copiarse de la costumbre del país de origen.
- LLC estadounidense
- Se usa por objetivos de responsabilidad, administración, privacidad y sucesión. También puede generar complicaciones fiscales, de reporte, de titularidad final, con el prestamista, con la asociación y en la venta futura. Una hipoteca residencial convencional puede exigir prestatarios personas físicas y no admitir la estructura.
- Sociedad extranjera
- A veces se considera en planificación transfronteriza. Puede producir consecuencias fiscales, de reporte, crediticias y administrativas en Estados Unidos que sobreviven al motivo por el cual se eligió.
- Sociedad estadounidense
- Se utiliza ocasionalmente en situaciones puntuales. No debe presentarse como una solución de rutina al impuesto sucesorio sin asesoría especializada.
- Fideicomiso (trust)
- Puede apoyar objetivos de sucesión o de administración patrimonial. La tributación y los reportes de un fideicomiso pueden ser complejos, en particular cuando el constituyente, los beneficiarios o los fiduciarios son extranjeros.
Defina cómo tomará el título antes del cierre
La estructura de titularidad puede afectar la planificación sucesoria, el impuesto sobre la renta, el impuesto a las donaciones, FIRPTA, las obligaciones de reporte, el financiamiento, la privacidad, la aprobación de la asociación, la sucesión y la mecánica de una venta futura. Una propiedad estadounidense valiosa en manos extranjeras puede generar consecuencias transfronterizas difíciles y costosas de corregir después de la transacción. Cambiar la titularidad después del contrato o antes del cierre puede crear problemas propios con el prestamista, el título, el vendedor, el desarrollador, la asociación y el fisco.
Tres cosas que esta guía no dirá, porque no son ciertas como afirmaciones generales: que una LLC evita el impuesto sucesorio estadounidense; que una LLC evita FIRPTA; y que una estructura societaria es una solución automática a algo. Cuando se esté evaluando una estructura, un abogado fiscal internacional —idealmente uno que además entienda las reglas sucesorias de su país— debería revisarla antes de firmar el contrato.
Exposición al impuesto sucesorio estadounidense
Los bienes raíces estadounidenses de un extranjero no residente y no ciudadano son, por regla general, bienes situados en Estados Unidos (U.S.-situs) para efectos del impuesto sucesorio. La guía del IRS identifica los inmuebles estadounidenses como bienes situados en el país para este fin, y el albacea de la sucesión de un no residente no ciudadano generalmente debe presentar el Formulario 706-NA cuando los activos situados en Estados Unidos superan los $60,000 al momento del fallecimiento.
Lea ese umbral con cuidado. Los $60,000 son un umbral de presentación. No son una "exención del impuesto sucesorio" de aplicación universal y no deberían describirse así sin confirmación especializada. Lo que lo vuelve significativo es el contraste: es dramáticamente inferior a los montos de exención que suelen mencionarse para ciudadanos y domiciliados estadounidenses, y casi cualquier propiedad en Miami vale varias veces esa cifra.
Aquí importan tres distinciones que constantemente se confunden. Nacionalidad, estatus migratorio, residencia fiscal federal y domicilio para efectos del impuesto sucesorio son cuatro conceptos distintos con cuatro pruebas distintas. Los tratados fiscales pueden modificar de forma sustancial el análisis para residentes de ciertos países. Y el enfoque adecuado de titularidad puede depender de la ciudadanía, el domicilio, la residencia, los arreglos familiares, el derecho sucesorio del país de origen, el resto del patrimonio, el uso previsto, el financiamiento y el tipo de entidad, razón por la cual ningún artículo, incluido este, puede darle la respuesta.
El mensaje es acotado y vale la pena atenderlo: un comprador internacional que adquiere bienes raíces valiosos en Estados Unidos debería considerar la planificación sucesoria transfronteriza antes de decidir cómo se tomará el título. No después del cierre, ni cuando un familiar formule una pregunta difícil años más tarde. Nosotros coordinamos con el especialista; no lo sustituimos.
FIRPTA: qué es y cuándo realmente le aplica
El malentendido más común en esta materia es creer que el comprador extranjero paga FIRPTA al comprar. No es así. FIRPTA es fundamentalmente un régimen del lado del vendedor.
FIRPTA son las siglas de la Foreign Investment in Real Property Tax Act. La sección 1445 del Código de Rentas Internas exige, por regla general, retención sobre las enajenaciones de intereses en bienes raíces estadounidenses por parte de personas extranjeras. No impone retención por el solo hecho de que una persona extranjera esté comprando. Se convierte en su tema en dos situaciones: cuando usted venda y —ahora, al comprar— si quien le vende es una persona extranjera.
Ese segundo caso sorprende a mucha gente. El adquirente, es decir el comprador, es por regla general el agente de retención. En la práctica, los agentes de cierre y las compañías de título suelen coordinar el procedimiento, pero esa coordinación no elimina automáticamente la responsabilidad legal del comprador, y "la compañía de título se encarga de FIRPTA" no es un plan. Asegúrese de que la responsabilidad quede tratada expresamente en sus instrucciones de cierre.
Las tasas, dichas correctamente
Las instrucciones del IRS establecen que la tasa general de retención es del 15% del monto realizado, no del 15% de la ganancia del vendedor. Esa distinción es la diferencia entre una cifra manejable y una catastrófica en una propiedad que no se ha apreciado. Para inmuebles residenciales adquiridos por el comprador para usarlos como su residencia, y cuando el comprador cumple los requisitos de uso residencial:
- por regla general no hay retención cuando el monto realizado es de $300,000 o menos;
- por regla general 10% cuando el monto realizado supera $300,000 sin exceder $1 millón;
- por regla general 15% cuando el monto realizado supera $1 millón.
La excepción por uso residencial del comprador depende de los hechos. No es simplemente una exención para segundas viviendas y no debe darse por supuesta en una compra de inversión o de renta. El Formulario 8288 se usa para reportar y remitir la retención de FIRPTA, y el Formulario 8288-A interviene en el procedimiento. Un certificado de retención puede reducir o eliminar la retención cuando se aprueba o resulta aplicable, y el monto retenido no es necesariamente la obligación fiscal final del vendedor: es una retención a cuenta de un impuesto que se calcula por separado en una declaración.
Lo que esto significa para su propia venta futura se trata más abajo, en qué pasa cuando venda. Lo que significa hoy es más simple: si su vendedor pudiera ser una persona extranjera, plantee FIRPTA con su agente de cierre y su asesor fiscal al momento del contrato, no en la mesa de cierre. El estatus extranjero del vendedor, la clasificación de la entidad, las certificaciones, su uso previsto, el precio y las presentaciones asociadas requieren revisión profesional.
Alquilar crea una posición fiscal en EE. UU. y una pregunta sobre el edificio
La renta de alquiler de una propiedad en Miami puede generar obligaciones fiscales, de retención, de reporte y de conservación de registros en Estados Unidos para propietarios extranjeros. Obtenga orientación antes del cierre y no después del primer inquilino o de la primera reserva.
El IRS señala que un extranjero no residente que mantiene un inmueble estadounidense para la producción de renta puede optar, bajo la sección 871(d) del Código, por tratar la renta de ese inmueble como efectivamente conectada con una actividad empresarial en Estados Unidos. Una elección válida generalmente exige presentar el Formulario 1040-NR en el año inicial de la elección y en los años siguientes mientras siga vigente. La elección puede permitir tributar con tasas graduadas y deducciones, en lugar de los conceptos de retención sobre renta bruta, pero si conviene y cómo se realiza depende de los hechos. Es exactamente el tipo de decisión barata de tomar bien al inicio y cara de corregir después.
También circula la afirmación de que "los propietarios extranjeros pagan 30% de impuesto sobre la renta del alquiler". Es una simplificación de los conceptos de retención sobre renta bruta que ignora la posible elección por renta efectivamente conectada, las posiciones de tratado y las variables de estructura. La depreciación, los gastos deducibles, la administración de la propiedad, el uso personal, las reglas de actividad pasiva, la titularidad mediante entidad, los tratados, las consideraciones estatales y locales y la venta futura requieren análisis individual, y ninguno debe prometerse por adelantado.
La pregunta del edificio es distinta y puede ser decisiva. Los derechos de alquiler dependen del edificio. Los términos de arrendamiento, los topes de unidades alquiladas, la aprobación de contratos, la duración mínima, el número de alquileres permitidos por año, las reglas de mascotas, los depósitos de mudanza y las cuotas de solicitud los fija la asociación, y la actividad de alquiler de corto plazo también puede estar afectada por regulación local. No todos los condominios de Miami permiten alquileres de corto plazo, y algunos no permiten alquiler alguno durante un período inicial de propiedad. Si la renta es parte de la razón por la que compra, verifique las reglas del edificio específico y la normativa local aplicable antes de estar bajo contrato: ninguna estructura fiscal rescata una compra cuyo uso previsto prohíbe la declaración de condominio.
Comprar un condominio en Miami: qué está comprando en realidad
Usted compra una unidad, una parte de una corporación con un balance y una parte de las obligaciones futuras de esa corporación. En el entorno actual de los condominios en Florida, la segunda y la tercera parte merecen más atención que la primera. La comparación entre edificios y zonas está en nuestra guía de condominios de reventa en Miami.
Las reformas de condominios posteriores a Surfside aumentaron de forma sustancial la importancia de las inspecciones de hito (milestone inspections), los estudios de reservas de integridad estructural (SIRS), el fondeo de reservas, las divulgaciones de la asociación y su situación financiera. La implementación continuó durante 2025 y 2026, incluidos cambios reportados por el Departamento de Regulación Empresarial y Profesional (DBPR) en torno a las cuentas digitales de las asociaciones. La consecuencia práctica para un comprador es que la situación estructural y financiera de un edificio hoy es más conocible que antes y, por lo tanto, no mirarla es una decisión.
Un comprador de contado hereda cada una de estas exposiciones. Una cuota especial elevada, una reserva subfinanciada, una restricción de alquiler descubierta tarde, una brecha de seguros, mantenimiento diferido o un edificio que los prestamistas no financian son problemas que llegan con la escritura, no con la hipoteca.
El paquete de documentos que hay que pedir y leer
- Declaración, estatutos y reglamento — lo que el edificio realmente permite, incluidas reglas de alquiler, mascotas y restricciones de uso.
- Presupuesto y estados financieros — cómo se financia la asociación y dónde está tensionada.
- Información de reservas — niveles de fondeo y a qué partidas están destinadas.
- Actas del consejo — con frecuencia, la primera señal de una cuota especial, una disputa o una obra próxima.
- Litigios en curso — tanto por la exposición en sí como por su efecto sobre el financiamiento.
- Información de seguros — la póliza maestra, sus límites, exclusiones y deducibles.
- Restricciones de alquiler y requisitos de solicitud — duración, topes, proceso de aprobación y cuotas.
- Certificado de estoppel — los montos adeudados y pendientes al cierre.
- Cuotas especiales vigentes y propuestas — las propuestas tanto como las vigentes.
- Materiales de la inspección de hito, cuando aplique — y la respuesta de la asociación ante ellos.
- Materiales del estudio de reservas de integridad estructural, cuando aplique — y el plan de fondeo detrás de ellos.
- Informes de ingeniería — cuando existen, suelen ser el documento más informativo del expediente.
No todos los edificios de Miami están sujetos a idénticos requisitos de inspección de hito o de estudio de reservas; la aplicabilidad depende de los criterios legales y del edificio concreto, y exige un análisis edificio por edificio en lugar de una suposición. Y una cuota especial no es sinónimo de defecto ni de mala administración: se aprueban por necesidades legítimas de capital, seguros, reservas y reparaciones, y un edificio que ya cobró la cuota y ejecutó la obra puede estar en mejor posición que uno que difirió ambas cosas.
Del mismo modo, no acepte que las reservas están "en cumplimiento" porque la asociación lo diga. Lea el estudio, el presupuesto y las actas.
Impuesto predial, homestead y seguros
El recibo del vendedor no es su recibo
Este es el error de presupuesto más común entre compradores internacionales de segunda vivienda. El impuesto predial puede cambiar después de una venta porque el valor catastral y las exenciones pueden no trasladarse al nuevo propietario. El estatus previo de homestead, el valor catastral, la portabilidad, las exenciones y el propio cambio de titularidad pueden alterar el recibo posterior a la venta.
La limitación de valuación Save Our Homes y la exención de homestead de Florida están atadas a hechos de residencia permanente. El Departamento de Rentas de Florida define la residencia permanente como el hogar verdadero, fijo y permanente del propietario y su establecimiento principal, al cual pretende regresar; una persona puede tener solo una residencia permanente, y se presume que una residencia permanente en el extranjero continúa hasta que se demuestre un cambio. Un comprador no residente que use la propiedad en Miami como segunda vivienda normalmente no cumplirá esos hechos.
Dos conclusiones que no corresponden: que los extranjeros nunca pueden recibir beneficios de homestead —la pregunta es si el propietario satisface los requisitos de residencia permanente de Florida y las demás condiciones aplicables, no cuál es su pasaporte— y que los impuestos se reajustan exactamente al precio de compra, ya que influyen la práctica del tasador, los tiempos, las exenciones, las clasificaciones y la tasa local. Revise sus hechos con la Oficina del Tasador de Miami-Dade o con un abogado de Florida, y presupueste con una estimación realista posterior a la venta y no con la línea de impuestos del anuncio.
El seguro es diligencia, no papeleo
Obtenga información y cotizaciones de seguro durante el período de debida diligencia, no cuando ya venció. En este mercado, el seguro es con frecuencia lo que cambia la economía de una compra después del hecho.
Qué revisar:
- cobertura de viento y huracán, y los deducibles aplicables
- posición frente a inundación: la disponibilidad y la necesidad dependen de la ubicación, la zona de inundación, los requisitos del prestamista y los arreglos del edificio
- la póliza maestra de la asociación: límites, exclusiones, consideraciones de costo de reposición y deducibles
- su propia póliza HO-6 o de propietario, y lo que no cubre
- cobertura de loss assessment, que es la que responde cuando el deducible de la asociación se convierte en su problema
- las responsabilidades de la unidad individual según la declaración
- los requisitos del prestamista, que suelen ser específicos
- aumentos de prima previstos cuando se conozcan
Las primas varían demasiado según el edificio, la ubicación, la antigüedad, la construcción y la cobertura como para que una cifra publicada sea útil. Cotice la unidad concreta.
Comprar preconstrucción en Miami desde el exterior
Una compra en preconstrucción no es una reventa con una fecha de cierre más lejana. Es otro contrato, otro perfil de riesgo y, para un comprador internacional, una exposición cambiaria y crediticia bastante más larga. Nuestra guía de preconstrucción en Miami y la guía completa de preconstrucción del sur de Florida cubren la categoría en profundidad; esta sección cubre lo que cambia cuando el comprador está afuera.
Qué cambia frente a una reventa
- Un contrato redactado por el desarrollador. Está escrito en función del riesgo del desarrollador y no es un formulario estándar que se pueda hojear.
- Depósitos escalonados en dólares, durante años, en fechas que no se mueven.
- Un cronograma de varios años con incertidumbre de entrega y cláusulas de prórroga.
- Exposición cambiaria en cada uno de esos depósitos y en el saldo final.
- Condiciones de crédito cambiantes. Calificar al momento de la reserva no dice nada sobre calificar en la entrega, cuando las tasas, los programas, sus ingresos y la elegibilidad del edificio pueden ser otros.
- Restricciones a la cesión que pueden limitar su capacidad de salir antes del cierre.
- Cláusulas de escrow que rigen cómo se retienen y liberan sus depósitos.
- Un presupuesto de asociación en formación, que se vuelve real solo cuando el edificio lo hace.
- Cierre remoto dentro de varios años, bajo reglas que conviene confirmar hoy.
Los depósitos y el derecho de 15 días
La sección 718.503 de los Estatutos de Florida prevé un período de anulabilidad de 15 días para el comprador en circunstancias específicas de venta de condominio por el desarrollador, contado desde la firma y la recepción de los documentos requeridos. Una modificación adversa sustancial puede generar un nuevo derecho de anulación de 15 días desde su recepción. El aviso legal al consumidor establece que el derecho a anular termina en el cierre.
Tres límites a eso, todos importantes:
- No es un período universal de arrepentimiento para todo contrato inmobiliario en Florida. Aplica en las circunstancias específicas de venta por el desarrollador.
- Un acuerdo de reserva y un contrato de compraventa firmado no son equivalentes. Manda el contrato firmado con el desarrollador.
- Los depósitos de preconstrucción no son automáticamente reembolsables. Las protecciones del depósito, las condiciones de escrow, las obligaciones de terminación de obra, la fuerza mayor, los cambios de proyecto, las contingencias de financiamiento, los derechos de cesión y los remedios por incumplimiento dependen del contrato y hay que leerlos tal como están redactados.
Haga revisar el contrato del desarrollador por un abogado de Florida antes de firmar, y calendarice cada fecha de depósito contra sus propios tiempos de transferencia internacional, no contra los del desarrollador.
Por qué conviene establecer la representación antes de contactar al desarrollador
Los sistemas de registro de los desarrolladores, sus políticas con corredores, las reglas de causa eficiente (procuring cause), las políticas de referidos y las de compensación pueden afectar si un representante independiente del comprador puede participar en la transacción, y si hay compensación disponible para el agente del comprador. Estas políticas varían según el desarrollador y el proyecto. Nadie puede enunciar honestamente una regla universal al respecto, y esta página no lo hará.
Lo que sí puede decirse en términos prácticos: si usted quiere representación independiente en una compra de preconstrucción, establezca esa relación antes de tener contacto sustantivo con el desarrollador o de registrarse directamente con una sala de ventas. Las políticas de cada proyecto varían y el contacto temprano puede afectar la participación del corredor. No es una táctica de miedo ni una regla nuestra: es una característica de cómo se administran las ventas de obra nueva.
Para un comprador internacional pesa más que para uno local, porque el primer contacto suele ocurrir a distancia y de manera informal: un formulario en el sitio del proyecto, una consulta a partir de un evento de brokers en el exterior, un intercambio por WhatsApp con un asesor de ventas. Eso puede contar.
Sobre quién representa a quién. El equipo de ventas interno de un desarrollador normalmente está contratado para comercializar y vender en nombre del desarrollador. Su papel no equivale automáticamente a una representación independiente del comprador, y no debería describirse como su representante. En Florida las relaciones de correduría incluyen la de transaction broker y la de single agent, cada una con deberes y divulgaciones distintos; pregunte en cuál está y consígalo por escrito. Un corredor independiente del comprador debería tener un acuerdo escrito que defina alcance, plazo, compensación, condiciones del reembolso y cualquier arreglo de compensación por parte del vendedor o del desarrollador.
Si usted ya visitó una sala de ventas o se registró, dígalo. No elimina automáticamente la representación —eso también depende del proyecto— y una respuesta honesta sobre lo que todavía es posible resulta más útil que una optimista.
La cronología de una compra internacional
Importa más el orden que la duración. Varios de estos pasos son baratos si se hacen temprano y prácticamente imposibles si se hacen tarde.
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Defina el objetivo de la compra
Residencia, segunda vivienda, inversión o preconstrucción. Casi todas las decisiones posteriores —financiamiento, estructura, derechos de alquiler, tratamiento fiscal— remiten a esta respuesta.
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Establezca la representación del comprador
En particular antes de cualquier registro con un desarrollador o visita a una sala de ventas.
Las políticas de registro y de corredores varían, y en algunos proyectos la representación ya no puede establecerse una vez que hubo un primer contacto. Resuélvalo antes de consultar. -
Defina la estrategia: contado o crédito
Si va a financiar, obtenga una revisión de viabilidad o una preaprobación con un prestamista antes de entregar un depósito no reembolsable.
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Obtenga asesoría fiscal y de titularidad transfronteriza
Cómo se tomará el título, y las consecuencias sucesorias y de renta de esa decisión, corresponden a este punto: antes de una oferta, no después de un contrato.
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Seleccione la propiedad
Tratando las reglas de alquiler del edificio, su elegibilidad para financiamiento y su historial de cuotas especiales como criterios de selección y no como hallazgos posteriores al contrato.
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Oferta y contrato
Incluidas contingencias, fechas límite y, en obra nueva, la revisión legal del contrato del desarrollador.
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Deposite los fondos en el escrow acordado
Al agente de escrow identificado en el contrato, con instrucciones verificadas y con la disciplina de verificación descrita más arriba.
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Realice la diligencia de propiedad, condominio y seguros
Inspección, documentos y finanzas de la asociación y cotizaciones reales de seguro, todo dentro del plazo de debida diligencia.
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Complete el crédito y la revisión de título
Evaluación suya y del edificio; búsqueda de título, compromiso, excepciones, levantamiento topográfico, búsqueda de gravámenes municipales y estoppel.
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Coordine los fondos internacionales y los documentos de cierre
Confirme ahora el método de firma: notarización remota, apostilla, notarización consular o poder. La aseguradora de título, el agente de cierre y cualquier prestamista deben aprobar un poder usado para la escritura o los documentos del crédito, y los prestamistas pueden restringirlos.
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Cierre e inscripción
Se desembolsan los fondos, se registra la escritura y la titularidad pasa a ser información pública.
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Monte los sistemas posteriores al cierre
Declaraciones e ITIN si corresponde, seguros, acceso y pago a la asociación, servicios, administración de la propiedad y cumplimiento del alquiler. Además: conserve el expediente del cierre. Lo necesitará al vender.
Antes de transferir dinero
Si alguna línea de esta lista sigue abierta, la transferencia es prematura y no tardía.
- Representación confirmada en un acuerdo escrito, con la compensación y las condiciones del reembolso indicadas.
- Agente de escrow verificado: usted sabe quién retiene el depósito y bajo qué cláusula del contrato.
- Instrucciones de transferencia verificadas de forma independiente, llamando a un número previamente establecido y nunca a uno tomado de un correo.
- Comprobantes de fondos y de su origen listos en el formato que la compañía de título le haya indicado.
- Estructura de titularidad revisada con su asesor fiscal y reflejada en el contrato.
- Preaprobación o revisión de viabilidad crediticia en mano si va a financiar, que cubra también al edificio y no solo a usted.
- Diligencia del condominio en marcha: documentos solicitados y con tiempo suficiente dentro del plazo para leerlos.
- Disponibilidad de seguro verificada y cotizada sobre la unidad concreta.
- Asesoría fiscal y sucesoria obtenida cuando la compra lo amerite, que es en la mayoría de los casos.
- Método de cierre confirmado: notarización remota, apostilla, notarización consular o poder, aprobado por título y por el prestamista.
- Conversión de moneda planificada para cada depósito y para el saldo de cierre, con el costo entendido.
- Cada fecha contractual calendarizada incorporando los tiempos de proceso de su banco, sin darlos por descontados.
Cómo funciona el reembolso para compradores internacionales
Todo lo anterior es el trabajo. Esto es cómo se paga y por qué una parte puede regresar a usted.
Florida permite que un licenciatario reembolse parte de su compensación inmobiliaria a una parte de la transacción cuando se hacen las divulgaciones requeridas a todos los interesados. Florida Realtors resume en ese sentido la ley de Florida y la Regla FREC 61J2-10.028(2), y señala específicamente que el prestamista del comprador debe estar enterado, porque un reembolso puede afectar los cálculos del crédito. El comprador es parte de su propia transacción, y por eso aplica la excepción. La Guía de Reembolsos en Florida desarrolla esa base legal, el tratamiento con el prestamista y el cálculo completo.
Su nacionalidad no es el punto. Nada en la estructura de un reembolso depende de la ciudadanía o la residencia. Lo que sí importa es la compensación efectivamente recibida por la correduría, su acuerdo escrito de representación, las divulgaciones, las restricciones del prestamista, el tratamiento en los documentos de cierre y los límites a los créditos en una transacción financiada.
Los compradores internacionales elegibles pueden recibir hasta el 50% de la comisión del agente del comprador como reembolso, sujeto a la estructura de la transacción, el acuerdo escrito de representación, la compensación efectivamente recibida, los requisitos del prestamista, el tratamiento en los documentos de cierre, la ley aplicable y las divulgaciones requeridas.
Detrás de esa frase hay dos puntos estructurales. La compensación del corredor del comprador se negocia y no es fija, y tras los cambios en las prácticas del sector las ofertas de compensación no se comunican a través del MLS, aunque la compensación todavía puede negociarse fuera de él. Y el "50%" se calcula sobre la compensación efectivamente recibida: si una transacción no pone a disposición compensación cooperativa, no hay comisión de la cual pagar un reembolso. Un acuerdo de representación debe contemplar esa posibilidad en lugar de dejarla sin decir.
Compras de contado
Por lo general hay menos limitaciones vinculadas al prestamista, porque no hay expediente de crédito, ni aprobación, ni razón préstamo-valor que proteger. Eso no equivale a ausencia de requisitos: los términos siguen debiendo constar en el acuerdo escrito de representación, el arreglo debe divulgarse a quienes corresponda y el agente de cierre necesita documentación para reflejarlo correctamente en el estado de cuenta de cierre.
Quien compre a través de una entidad, o adquiera una propiedad de inversión en lugar de una residencia, debería confirmar el tratamiento con su propio asesor fiscal.
Compras financiadas
El prestamista debe estar enterado. Las reglas del programa de crédito pueden afectar cómo se acredita un reembolso y qué parte puede aplicarse, en particular cuando un programa limita el efectivo de vuelta, las concesiones del vendedor o los créditos más allá de los costos de cierre y los prepagos. Las contribuciones no divulgadas generan problemas reales en un expediente crediticio.
La consecuencia práctica es que la forma que toma un reembolso es una pregunta del prestamista, que se resuelve antes del cierre y no después. Su prestamista es la autoridad en su transacción, y nosotros coordinamos el tratamiento por escrito con él y con el agente de cierre en lugar de suponerlo.
Que el reembolso está garantizado. Que es del 50% sin importar lo que reciba la correduría. Que está libre de impuestos: la caracterización fiscal es una pregunta para su propio contador. Que reduce el precio de compra. Que es efectivo de vuelta sin importar el prestamista. Ni que todo comprador internacional califica. La elegibilidad depende de cada transacción, y confirmamos la cifra aplicable por escrito antes de que usted se comprometa.
Vea cómo se vería un reembolso en su compra.
Mueva el precio, elija una tasa de compensación ilustrativa y la aritmética se acomoda sola. La tasa de compensación es un supuesto que usted elige: se negocia en cada transacción y no es fija en el mercado.
Solo ilustrativo: no es una cotización, ni una oferta de reembolso, ni una garantía. La compensación varía según el listado y la transacción, y no toda compra pone a disposición compensación para el agente del comprador. Cualquier reembolso real depende de la compensación efectivamente recibida por la correduría, de su acuerdo escrito de representación, de su elegibilidad, de la aprobación de créditos por el prestamista y de los términos del cierre. Confirmamos la cifra por escrito antes de que usted se comprometa.
¿Está mirando una residencia de obra nueva? Hable con nosotros antes de registrarse o de visitarla — aquí explicamos por qué importa ese momento.
La misma aritmética, en cuatro niveles de precio.
| Precio de compra | Tasa hipotética | Comisión hipotética del agente del comprador | Reembolso potencial del 50% |
|---|---|---|---|
| $750,000 | 2.5% | $18,750 | $9,375 |
| $1,500,000 | 2.5% | $37,500 | $18,750 |
| $3,000,000 | 2.5% | $75,000 | $37,500 |
| $6,000,000 | 2% | $120,000 | $60,000 |
Observe la última fila: una tasa negociada más baja sobre un precio más alto igualmente produce una comisión mayor, y por eso un reembolso no puede expresarse como porcentaje del precio de compra. Cualquier cifra planteada así esconde un supuesto sobre la compensación.
Qué pasa cuando venda
Casi todas las guías para compradores extranjeros terminan cuando se entregan las llaves. Las decisiones tomadas en la compra determinan qué tan complicada será la venta, y esa es la principal razón para tomarlas de forma deliberada.
La enajenación de un inmueble estadounidense por un propietario extranjero es exactamente la situación para la que se escribió FIRPTA. Cuente con que intervengan:
- Retención de FIRPTA sobre el monto realizado, administrada en el cierre, con su comprador como agente de retención.
- Declaración fiscal estadounidense y análisis de ganancia de capital, calculado por separado del monto retenido.
- Procedimientos de certificado de retención, cuando una reducción o eliminación resulte disponible y aprobada.
- Cancelación de la hipoteca y cualquier término de pago anticipado.
- Consecuencias de la entidad y del título derivadas de la estructura que eligió años antes.
- Transferencia internacional del producto de la venta, con la misma revisión de cumplimiento que enfrentó a la entrada.
- Conversión de moneda a la salida, a un tipo de cambio que hoy nadie puede anticiparle.
- Consecuencias fiscales en su país, que con frecuencia son las decisivas y quedan fuera del alcance de los asesores estadounidenses.
Un ITIN, un asesor fiscal que ya conozca el expediente y un archivo completo del cierre original hacen todo esto notablemente más fácil. También lo hace una estructura de titularidad elegida pensando en la salida y no solo en la entrada. La forma en que compra determina qué tan complicado será mantener la propiedad y, eventualmente, venderla.
Doce errores que vemos con frecuencia
Ninguno es exótico. Todos se evitan al inicio y salen caros después.
Suponer que comprar da residencia
La propiedad y el estatus migratorio son sistemas separados. Comprar no genera visa, green card, ciudadanía ni permiso para permanecer en el país.
Elegir estructura sin asesoría transfronteriza
Una LLC copiada de la transacción de un conocido puede crear consecuencias fiscales, de reporte, crediticias y sucesorias que sobreviven al motivo por el que se usó.
Contactar al desarrollador antes de entender la representación
Las políticas de registro y de causa eficiente varían por proyecto, y el contacto temprano puede afectar si un representante independiente puede participar.
Dejar el financiamiento para después del contrato
La viabilidad va antes de un depósito no reembolsable, y el edificio también tiene que calificar, no solo el prestatario.
Creer que el contado elimina la diligencia
El contado elimina la evaluación crediticia. Deja intactas la inspección, el título, el condominio, los seguros, la asociación y la diligencia legal y fiscal.
Transferir sin verificar de forma independiente
Las instrucciones por correo, y sobre todo los cambios de último momento, son el vector de fraude habitual. Verifique llamando a un número que ya tenía.
Ignorar la exposición cambiaria
Un contrato en dólares fondeado desde otra moneda durante meses o años es una posición económica, se gestione o no como tal.
Presupuestar con el recibo predial del vendedor
El valor catastral y las exenciones pueden no trasladarse. La línea de impuestos del vendedor no es un pronóstico de la suya.
Ignorar reservas, cuotas especiales y seguros
En el entorno actual de los condominios en Florida, estos tres rubros mueven el costo real de tenencia más que el precio del anuncio.
Dar por hecho el alquiler de corto plazo
Los derechos de alquiler dependen del edificio y pueden estar afectados por regulación local. Verifíquelos antes del contrato, no después.
Malinterpretar FIRPTA
No es 15% de la ganancia, no se paga por ser comprador extranjero y no desaparece porque intervenga una compañía de título.
Ignorar la exposición sucesoria
Los inmuebles estadounidenses de un no residente no ciudadano son, por regla general, bienes situados en EE. UU., con un umbral de presentación del Formulario 706-NA de $60,000.
Arme su equipo de compra internacional
Nosotros damos representación del comprador. No somos asesores fiscales, asesores migratorios, abogados, prestamistas ni aseguradores, y una guía que fingiera lo contrario sería menos útil, no más. Esto es quién hace qué, y cuándo conviene incorporarlo.
Abogado de bienes raíces de Florida
Elegibilidad frente a las reglas de principales extranjeros, contratos de desarrollador y derechos en preconstrucción, cierre remoto y redacción del poder, preguntas sobre la relación de correduría y derechos de alquiler de corto plazo. Contrátelo antes de firmar el contrato.
Abogado fiscal internacional
Exposición al impuesto sucesorio, posición de tratado, análisis de domicilio, estructuras de titularidad y entidades, planificación de FIRPTA y titularidad transfronteriza. Contrátelo antes de decidir cómo se toma el título.
Contador (CPA)
Momento del ITIN, reporte de renta por alquiler, la elección de la sección 871(d), depreciación y deducciones, tratamiento fiscal de un reembolso o crédito de cierre y coordinación con las declaraciones de su país.
Abogado de inmigración
Todo lo que toque el estatus migratorio, el tiempo permitido en Estados Unidos, E-2 o EB-5, o cómo interactúa la propiedad con una solicitud migratoria. Nunca se deduce de una página inmobiliaria.
Profesional hipotecario
Disponibilidad y términos de programas para extranjeros, enganche, reservas, requisitos de SSN o ITIN, elegibilidad del condominio, límites al poder y tratamiento del reembolso en una compra financiada.
Profesional de título y cierre
Administración de FIRPTA, documentación de entidades y titulares finales, requisitos de prevención de lavado y origen de fondos, aceptación de transferencias del exterior y el método de notarización remota o poder aceptable para su cierre.
Coordinamos a estos especialistas dentro de una transacción y le decimos cuándo hace falta uno. Incorporar a la persona correcta a tiempo suele costar menos que el problema que de otro modo se le pediría resolver.
Representación independiente del comprador, de la búsqueda al cierre.
Enrique Jordan y Alejandro Jordan han participado en más de mil millones de dólares en transacciones inmobiliarias y suman más de 30 años de experiencia representando a compradores, vendedores, inversionistas y desarrolladores en el sur de Florida. Nuestra oficina está en Coral Gables, en 121 Alhambra Plaza. Atendemos en español y en inglés.
En las transacciones que tomamos bajo este programa actuamos para el comprador —no para el vendedor, la correduría de listado ni el desarrollador—, desde la primera lista corta hasta el cierre. La relación de correduría específica en Florida, y los deberes que conlleva, quedan establecidos en su acuerdo escrito de representación. El trabajo incluye análisis de comparables y estrategia de oferta, negociación, coordinación de inspecciones y especialistas, diligencia sobre la asociación y sus reservas, registro en obra nueva y la administración de la transacción hasta el cierre, además de devolver hasta el 50% de nuestra comisión de agente del comprador a los compradores elegibles.
La formación de Alejandro en derecho inmobiliario y título orienta cómo abordamos el riesgo de la transacción y la coordinación del cierre. No convierte a la correduría en un despacho de abogados, no significa que la relación incluya representación legal y nada de lo que ofrecemos constituye asesoría legal. Las preguntas legales y las específicas del contrato deben dirigirse a un abogado calificado de Florida, y le diremos cuándo una transacción llegó a ese punto. Más sobre Enrique y Alejandro.
Veinticuatro preguntas que sí nos hacen.
¿Pueden los extranjeros comprar propiedades en Miami?
¿Necesito una visa estadounidense para comprar?
¿Necesito green card?
¿Necesito número de Seguro Social?
¿Necesito un ITIN?
¿Puedo comprar en Miami sin viajar a Estados Unidos?
¿Necesito una cuenta bancaria en Estados Unidos?
¿Puede un extranjero obtener una hipoteca en Estados Unidos?
¿Cuánto enganche necesita un comprador extranjero?
¿Puedo comprar a través de una LLC?
¿Comprar una propiedad en Miami me da residencia estadounidense?
¿Qué es FIRPTA?
¿Los compradores extranjeros pagan FIRPTA al comprar?
¿Qué pasa con FIRPTA cuando yo venda?
¿Puedo alquilar mi condominio en Miami?
¿Puedo comprar preconstrucción desde el exterior?
¿Están protegidos los depósitos de preconstrucción?
¿Puedo cerrar de forma remota?
¿Cómo transfiero los fondos de forma segura?
¿Puede un comprador internacional recibir un reembolso de la comisión?
¿El financiamiento afecta mi reembolso?
¿Qué temas fiscales debería conversar antes de comprar?
¿Qué documentos del condominio debo revisar?
¿Debo pedir información de seguros antes de que venza la debida diligencia?
¿Está comprando en Miami desde el exterior?
Ya sea un condominio de reventa, obra nueva, una segunda vivienda o una propiedad de inversión, establezca su representación antes de asumir compromisos que puedan limitar sus opciones. Cuéntenos el mercado, el edificio o simplemente el presupuesto y los tiempos, y le diremos cómo se vería la representación en esa compra y si parece haber compensación de agente del comprador disponible, por escrito y antes de que usted se comprometa.
(786) 550-6294- ¿Compra desde el exterior? Trazamos la ruta de fondeo, cierre y documentación para su país y sus tiempos.
- ¿Está mirando obra nueva? Contáctenos antes de registrarse o de visitar una sala de ventas.
- ¿Ya habló con alguien? Cuéntenos qué pasó y cuándo, y le diremos con honestidad qué sigue siendo posible.
Sin costo y sin compromiso por la conversación. También le diremos cuando no haya reembolso disponible en una transacción. Somos representantes del comprador, no asesores fiscales, legales ni migratorios.
Sobre qué se apoya esta guía.
Donde esta página afirma algo legal, fiscal, crediticio o regulatorio, se apoya en una fuente primaria. Donde no teníamos una, la página lo dice o no dice nada. Investigación vigente al 14 de agosto de 2026.
- IRS — retención de FIRPTA — instrucciones del Formulario 8288 (enero de 2026) para el procedimiento de retención, la regla general del 15% del monto realizado, los umbrales por uso residencial y los formularios; sección 1445 del Código de Rentas Internas para la obligación de retener en enajenaciones por personas extranjeras; Publicación 515 del IRS como contexto de retención a no residentes; procedimientos de certificado de retención. Usado en las secciones de FIRPTA y de venta futura. Parafraseado en su totalidad.
- IRS — renta de inmuebles para no residentes — guía sobre la elección de la sección 871(d) para tratar la renta del inmueble como efectivamente conectada, y la presentación asociada del Formulario 1040-NR. Usado en la sección de alquiler.
- IRS — guía sobre el ITIN — quién requiere un ITIN por un motivo fiscal federal, y la indicación de que los ITIN se emiten para fines fiscales federales y no autorizan a trabajar. Usado en las secciones de documentos y preguntas frecuentes.
- IRS — impuesto sucesorio para no residentes no ciudadanos — los inmuebles estadounidenses como bienes situados en EE. UU., y la obligación general de presentar el Formulario 706-NA cuando los activos situados en el país superan los $60,000 al fallecimiento. Usado en la sección de impuesto sucesorio, presentado como umbral de presentación y no como exención.
- USCIS y Departamento de Estado de EE. UU. — guía de política y preguntas frecuentes de EB-5 sobre inversión calificada, nueva empresa comercial y creación de empleos; materiales del Departamento de Estado sobre visas de visitante B-1 y B-2 y sobre visas E de comerciante e inversionista por tratado. Usado para separar la propiedad inmobiliaria del estatus migratorio.
- FinCEN — página y preguntas frecuentes de la Residential Real Estate Rule, y la página de reporte de titularidad final (BOI). Usado en la nota regulatoria fechada más abajo. Estado verificado nuevamente en la fecha de publicación.
- Consumer Financial Protection Bureau — guía sobre fraudes en cierres hipotecarios, que aconseja no apoyarse en instrucciones de transferencia recibidas por correo y verificar mediante datos de contacto previamente establecidos. Usado en la advertencia sobre fraude de transferencias.
- Estatutos de Florida — Capítulo 692 para las disposiciones sobre principales extranjeros; Capítulo 718 para el derecho de condominios, incluida la sección 718.503 sobre divulgación del desarrollador y el derecho de anulación de 15 días en los supuestos previstos; Capítulo 475 para el contexto de licencias inmobiliarias y escrow. Los estatutos deben leerse en su texto vigente.
- Departamento de Rentas de Florida — guía sobre homestead y residencia permanente, incluida la definición de residencia permanente y la presunción de que una residencia permanente en el extranjero continúa hasta que se demuestre un cambio. Usado en la sección de impuesto predial.
- Fannie Mae y Freddie Mac — disposiciones de la Selling Guide de Fannie Mae sobre elegibilidad de prestatarios no ciudadanos, elegibilidad general del prestatario incluido el requisito de SSN o ITIN válido, y la sección general de ingresos que establece que los prestatarios no ciudadanos cumplen los mismos estándares de verificación de empleo e ingresos que los ciudadanos (actualizada el 4 de marzo de 2026); sección 5103.2 de la Guía de Freddie Mac sobre prestatarios elegibles. Usado en la sección de financiamiento para separar la elegibilidad convencional de los programas para extranjeros.
- Florida Realtors — guía de su biblioteca sobre compensación y comisiones, que resume la ley de Florida y la Regla FREC 61J2-10.028(2) sobre reembolsos a una parte de la transacción con las divulgaciones requeridas, incluido el punto de que el prestamista del comprador debe estar enterado; orientación sobre la comunicación de ofertas de compensación tras los cambios en las prácticas del sector; y la publicación del formulario combinado de compensación de enero de 2026. Usado en la sección del reembolso.
- Datos de mercado de Florida Realtors y MIAMI REALTORS — el perfil de compradores y vendedores internacionales de Florida para la participación metropolitana, la proporción de compras de contado y el ranking de países en los datos reportados de 2025; el informe internacional 2025 de MIAMI REALTORS para el precio mediano de compra, la proporción de contado y la participación por país en el sur de Florida. Se reportan por separado porque miden poblaciones distintas.
- Materiales de prestamistas especializados — usados únicamente para caracterizar la práctica de mercado anunciada en cuanto a enganche y reservas para extranjeros. Identificados como práctica de mercado, no como estándar ni como regla.
FinCEN Residential Real Estate Rule. El reporte de las transferencias residenciales no financiadas cubiertas estaba previsto para comenzar el 1 de marzo de 2026, tras el aplazamiento anunciado en septiembre de 2025. Un tribunal federal de distrito anuló la regla el 19 de marzo de 2026, y FinCEN indica que las personas obligadas no deben presentar actualmente los Real Estate Reports mientras esa orden siga vigente; FinCEN y el Departamento de Justicia apelaron. Esto no está resuelto en forma permanente ni vigente hoy, y no debería describirse de ninguna de las dos maneras. Por separado, las obligaciones de reporte de titularidad final bajo la Corporate Transparency Act han cambiado en repetidas ocasiones y deben confirmarse contra la guía vigente de FinCEN. Con independencia de todo lo anterior, bancos, compañías de título, agentes de escrow, prestamistas y desarrolladores mantienen sus propios procedimientos de prevención de lavado, conocimiento del cliente, sanciones y origen de fondos, y una compra mediante entidad no debe suponerse anónima ni libre de divulgación de titulares finales.
Restricciones de Florida a principales extranjeros. Sujetas a litigio en curso y a posible reforma; vea la sección de restricciones más arriba. Ciertas normas federales y de Florida que afectan a los compradores extranjeros siguen sujetas a litigio, acción regulatoria o reforma futura. Confirme los requisitos vigentes para su transacción.
Lo que deliberadamente no afirmamos
Cuatro cosas están ausentes porque no podíamos sostenerlas con el mismo estándar que el resto de la página: una conclusión país por país sobre las restricciones de Florida a principales extranjeros; cualquier término específico de crédito para extranjeros presentado como si fuera una regla; cualquier conclusión sobre la caracterización fiscal de un reembolso, que corresponde a su propio contador; y cualquier evaluación del cumplimiento de un edificio concreto con los requisitos de inspección de hito o de estudio de reservas, que exige análisis edificio por edificio. Una guía que se detiene donde se detienen sus fuentes es más útil que una que llena el vacío con seguridad aparente.
Léalo junto con el resto de la página.
Finalidad educativa. Esta página ofrece información general y educativa sobre la compra de bienes raíces en Miami por parte de compradores internacionales. No es asesoría legal, fiscal, migratoria, crediticia, de inversión, de título ni de seguros, y no crea una relación de correduría, asesoría ni fiduciaria. No es una exposición completa de ninguna ley, norma, guía de prestamista o autoridad fiscal aquí referida, y esas fuentes cambian.
Solo representación del comprador. TheBuyerRebate.com es operado por Jordan Real Estate y ofrece representación del comprador. No somos abogados, asesores fiscales, asesores migratorios, prestamistas, aseguradores ni suscriptores de título. Cuando un asunto requiere alguno de esos profesionales, esta página lo indica, y dentro de una transacción se lo decimos directamente.
El reembolso no está garantizado. La elegibilidad depende de cada transacción. Un reembolso solo es posible cuando nuestra correduría efectivamente recibe compensación de agente del comprador y el reembolso está permitido conforme a su acuerdo escrito de representación, a la ley aplicable y a los requisitos de divulgación. No toda compra pone a disposición compensación de agente del comprador, y la compensación se negocia en lugar de ser fija.
Condiciones que pueden afectarlo. Los requisitos del prestamista, la estructura y documentación del cierre, los términos del vendedor y del contrato, el registro y la cooperación del desarrollador, el momento en que interviene su representante y las reglas aplicables en Florida pueden afectar si hay reembolso disponible y qué forma toma. Si una transacción no se cierra, no surge reembolso alguno.
Las ilustraciones no son ofertas. La calculadora, los ejemplos y todas las cifras de esta página son ilustraciones aritméticas basadas en supuestos declarados. No son cotizaciones, ofertas de reembolso ni garantías de monto alguno. Confirmamos la cifra aplicable por escrito antes de que usted se comprometa.
Asuntos que dependen de los hechos. Las restricciones de Florida a principales extranjeros, los métodos de cierre y notarización remota, los derechos en preconstrucción, las obligaciones de inspección y reservas de los condominios, la elegibilidad para homestead, los términos de crédito, los derechos de alquiler y el tratamiento fiscal transfronterizo dependen de hechos que no podemos evaluar desde una página web. Confirme los requisitos vigentes de su transacción con el profesional correspondiente antes de apoyarse en cualquier contenido de esta página.